F. Müller (PS), L. Woeffray (PS)
Développement du postulat
In der Stadt Freiburg fehlt es an einem ausreichenden Angebot an qualitätsvollem und bezahlbarem Wohnraum, vor allem für Familien. Wie zahlreiche Beispiele aus anderen Schweizer Städten zeigen, können gemeinnützige Bauträger wesentlich zur Versorgung mit qualitativ hochwertigem Wohnraum und zu einer qualitätsvollen und nachhaltigen Stadtentwicklung beitragen.
Eine der grössten Herausforderungen für den gemeinnützigen Wohnungsbau stellen die Finanzierung und insbesondere die Eigenkapitalanforderungen dar. Den Gemeinden stehen verschiedene wohnungspolitische Hebel zur Verfügung, um Hilfen zu gewähren und die Rahmenbedingungen zu verbessern. Verschiedene Städte bieten Unterstützungen bei der Beschaffung der finanziellen Mittel für qualitätsvolle und bezahlbare Wohnbauprojekte. So vergibt beispielsweise die Pensionskasse der Stadt Zürich Darlehen für die ergänzende Finanzierung zu Ersthypotheken. Die Stadt Zürich bürgt für die Hypotheken. Mit diesen Restfinanzierungsdarlehen kann sich eine gemeinnützige Wohnbauträgerschaft bis 94% der Anlagekosten fremdfinanzieren[1]. Das Beispiel der Stadt Zürich soll dem Gemeinderat als Inspiration dienen als Ergänzung zu den limitierten Finanzierungsinstrumenten der Genossenschaftsbewegung[2] und Finanzierungshilfen, die vom Bund unterstützt werden[3].
Wir laden den Gemeinderat ein, zu prüfen, ob die Stadt Freiburg nachrangige Hypothekarkredite verbürgen kann, die von der Pensionskasse der Stadt Freiburg oder anderen Pensionskassen und Versicherungsanstalten an gemeinnützige Wohnbauträger vergeben werden. Der Gemeinderat prüft insbesondere die folgenden Grundsätze:
Der Gemeinderat prüft die Möglichkeit, dass die Stadt Freiburg nachrangige Hypotheken verbürgt, die über die erste Hypothek (Belehnung von 0–65% des Belehnungswerts) hinausgehen. Der Gemeinderat prüft eine maximale Belehnungsgrenze. Die Postulanten halten eine Verbürgung von nachrangigen Hypotheken bis 94% des Belehnungswerts (Belehnung von 65 bis 94% des Belehnungswerts) für angemessen. Die Zinssätze der nachrangigen Hypotheken haben sich an den im Kanton Freiburg üblichen Zinssätzen für erste Hypotheken zu orientieren.
Die Stadt Freiburg verbürgt die nachrangigen Hypotheken, die Hypothekardarlehen werden jedoch durch Pensionskassen oder andere Finanzinstitute, beispielsweise die Pensionskasse der Stadt Freiburg vergeben.
Die Verbürgung von Hypothekarkrediten soll nur für Projekte gemeinnütziger Träger wie Genossenschaften oder die Stiftung der Stadt Freiburg für Wohnraum gewährt werden, die den Anforderungen an nachhaltigem, preisgünstigem und qualitätsvollem Wohnraum entsprechen. Die Objekte müssen dem gemeinnützigen -Wohnungsbau dauernd erhalten bleiben.
Die Stadt Freiburg prüft Vorschriften bezüglich der Festsetzung der Mietpreise sowie von Verkaufsbeschränkungen für geförderte Häuser, für die Hypothekardarlehen verbürgt wurden.
Dieses System ist für alle Beteiligten vorteilhaft. Abgesehen von Verwaltungskosten und eventuellen Verpflichtungen aus Bürgschaften entstehen der Gemeinde keine zusätzlichen Kosten. Die Pensionskasse verfügt aufgrund der Verbürgung über eine sichere und stabile Investitionsanlage. Die gemeinnützigen Bauträger profitieren von höheren Belehnungsgrenzen und tragbaren Zinssätzen. Und für die Bevölkerung wird qualitätsvoller und bezahlbarer Wohnraum geschaffen.
La Ville de Fribourg manque d'une offre suffisante de logements de qualité et abordables, surtout pour les familles. Comme le montrent de nombreux exemples d'autres villes suisses, les maîtres d'ouvrage d'utilité publique peuvent contribuer de manière significative à l'offre de logements de qualité et à un développement urbain durable.
Le financement, et notamment les exigences en matière de fonds propres, constituent l'un des plus grands défis pour la construction de logements abordables par des maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Les communes disposent de différents leviers en matière de politique du logement pour accorder des aides et améliorer les conditions-cadres. Plusieurs villes proposent des aides pour acquérir les financements nécessaires à la réalisation de projets de construction de logements de qualité et abordables. La caisse de pension de la ville de Zurich, par exemple, accorde des prêts hypothécaires de rang postérieur cautionnés par la ville. Grâce au cautionnement, les maîtres d'ouvrage d'utilité publique peuvent obtenir des prêts hypothécaires allant jusqu'à 94 % de la valeur du bien[4]. L'exemple de la ville de Zurich doit servir d'inspiration au Conseil communal en complément des instruments de financement limités du mouvement coopératif[5] et des aides financières accordées par la Confédération[6].
Nous demandons au Conseil communal d'étudier la possibilité de permettre à la Ville de Fribourg d’accorder un cautionnement pour des prêts hypothécaires de rang postérieur octroyés par la Caisse de pension de la Ville de Fribourg ou par d'autres caisses de pension et institutions financières à des maîtres d'ouvrage d'utilité publique.
Le Conseil communal pourrait étudier notamment les principes suivants:
• La possibilité de permettre à la Ville de Fribourg de cautionner des prêts hypothécaires de rang postérieur dépassant le prêt hypothécaire de premier rang (prêt allant de 0 à 65 % de la valeur de nantissement). Le seuil maximal de prêt sera défini par le Conseil communal. Les auteurs du postulat estiment qu'un cautionnement des prêts hypothécaires de rang postérieur jusqu'à 94 % de la valeur (prêt de 65 à 94 % de la valeur de nantissement) est approprié. Les taux d'intérêt des prêts hypothécaires de rang postérieur doivent s'aligner sur les taux d'intérêt usuels dans le canton de Fribourg pour les prêts hypothécaires de premier rang.
• La Ville de Fribourg se limite au cautionnement des prêts hypothécaires de rang postérieur. Les prêts sont octroyés par des caisses de pension ou d'autres institutions financières, par exemple la Caisse de pensions de la Ville de Fribourg.
• Le cautionnement des prêts hypothécaires ne doit être accordé qu'à des projets des maîtres d'ouvrage d'utilité publique comme les coopératives ou la Fondation de la Ville de Fribourg en faveur du logement pour le logement qui répondent aux exigences en matière de logements à loyer modéré, durables et de qualité. Les objets doivent être affectés à l’utilité publique durablement.
• Le Conseil communal examine en outre des restrictions de vente et de loyer des logements pour lesquels des prêts hypothécaires ont été cautionnées.
Il s'agit d'un système avantageux pour toutes les parties concernées. Hormis les frais administratifs et les éventuelles obligations liées aux cautionnements, la commune n'a pas de frais supplémentaires. La caisse de pension dispose d'un placement sûr et stable grâce au cautionnement. Les maîtres d'ouvrage d'utilité publique bénéficient de taux d'intérêt modérés et de seuils de prêt plus élevés. Enfin, la population bénéficie de logements de qualité et abordables.